vedomosti.ru

20.06.2012

Технологии рынка: Жилье по-быстрому

Российские застройщики уже около десяти лет настойчиво предлагают жилье, возведенное по современным технологиям, преимущественно каркасным. Потенциальные жильцы все так же настойчиво отказываются.

Каркасные технологии строительства (когда деревянный или металлический каркас заполняется утеплителем) давно укоренились в США, Канаде и Европе. Дешево и быстро — вот их главные козыри. Но победного шествия по России у сборных домов не получается.

Плюсы, которых не замечают

Возведение ограждающих конструкций каркасного дома занимает от одной недели до месяца, рассказывает Семен Гоглев, гендиректор «НЛК Домостроение». На строительство жилища из блоков (пенобетон, газобетон и проч.) потребуется 1,5-3 месяца плюс достаточно долгие отделочные работы. Традиционные дома из дерева требуют только на усадку больше года. Любимый в Подмосковье кирпич не дает усадки, но сроки отделочных работ для таких домов велики.

Себестоимость строительства каркасных домов, по словам Александра Коваленко, коммерческого директора «Юнипаркс сервис» (проекты поселков около Оки), начинается от 12 000 руб. за 1 кв. м, до кризиса метр стоил от 8000 руб. Средняя цена — 15 000-25 000 руб. за 1 кв. м. Жилье из газосиликата обойдется примерно в 20 000 руб. за 1 кв. м. В США, например в штате Флорида, за $100 000 можно купить готовый сборный дом площадью 250 кв. м, сравнивает Наталья Кац, управляющий директор агентства «Усадьба», т. е. примерно по 10 000 руб. за 1 кв. м.

Дома с деревянным каркасом самые дешевые, если соблюдать действующие нормы по энергосбережению, но только при условии масштабной застройки — сотни домов в год, уточняет Семен Гоглев. Но в России сейчас нет масштабного индустриального малоэтажного строительства.

Быстро строить можно не только каркасные дома. Технологий множество: панельные, блочные (наиболее популярные среди покупателей и девелоперов — блоки из газобетона, пенобетона, гипсобетона и др.), с несъемной опалубкой (например, цементно-стружечные плиты), деревянные клееные конструкции, перечисляет Виталий Вдовин, коммерческий директор домостроительного комбината «Вудвилль».

Субъективно о недостатках

Объективных недостатков у этих технологий нет, все они используются и в Европе, и в Америке, утверждает Вдовин. Есть критика в отношении клеев, использования OSB в панелях, радиоактивных зол в газобетоне, но преимущественно так выражается конкурентная борьба производств.

«Покупатели не любят каркасные технологии, — уверяет Наталья Кац. — Звукоизоляции нет никакой. Воздухообмена тоже». В состав сэндвич-панели обычно входит теплоизолирующий материал, который создает эффект термоса. В США в домах устанавливается принудительная вентиляция, в России — нет. «Нигде не видел в каркасных домах в России системы воздухообмена», — подтверждает Александр Коваленко. То есть собственник сам должен позаботиться о вентиляции дома; но «оборудование приходится заказывать за границей, что дорого», добавляет Владимир Яхонтов, управляющий партнер «Миэль — загородная недвижимость».

Пугает способность таких домов выгорать в считанные минуты. «В США жесткая система пожаротушения, — рассказывает Наталья Кац. — Как-то ребенок, плескаясь в ванне, пролил воду на пол. И вода попала на датчик пожарной сигнализации, произошло короткое замыкание. Сирена завыла на весь кондоминиум, всех жителей эвакуировали, через пять минут приехала пожарная машина». В подмосковных поселках пожарные машины, как известно, если и приезжают, то к пепелищу.

Менее существенный, но неприятный недостаток каркасных домов — на их стены нельзя повесить полки, мебель. У российского человека это вызывает недоумение. «Толщина стен (15 см) смущает потенциальных покупателей», — подтверждает Александр Коваленко.

Срок жизни сборного дома — около 50 лет, что вполне устраивает людей на Западе: пожил — продал или пожил — сломал — построил новый. Но в России до сих пор покупают дом «на века», это родовое гнездо для нескольких поколений. Люди не хотят приобретать «скоропортящиеся» продукты, комментирует Яхонтов, хотя «уже сейчас дома 1995-х гг. морально устарели». Пока нынешние покупатели не поживут 10-15 лет в собственном доме, их взгляды не изменятся, полагает он. А впервые едут жить за город 90% покупателей загородной недвижимости в Подмосковье.

«Проблема не в менталитете, — уверен Александр Коваленко, — а в застройщиках». Девелопментом занимаются чиновники, финансисты, продавцы сырьевых ресурсов, охранники госресурсов, владельцы портов и проч., «такой девелопер делает так, как хочет, а не так, как надо рынку», негодует Коваленко. Он приводит пример: проект с участками по 5 соток и домами по 100 кв. м, сделанными из газосиликатных блоков просто потому, что застройщик купил газосиликатный завод, отсутствие какой-либо инфраструктуры — считается, что за всем необходимым покупатели вполне смогут съездить за 3 км в соседний коттеджный поселок.

«Примеров, когда сделали быстро и плохо, на рынке хватает, — сетует и Вадим Ивкин, гендиректор Vesco Construction, — но о них не принято говорить». Он вспоминает дома, которые были построены по быстровозводимым технологиям после лесных пожаров в августе 2010 г.: «Целыми деревнями возводились сборные дома — и сколько потом было жалоб!»

Плохая экономия

В 2009 г. значительно упал платежеспособный спрос. Если раньше 60-70% загородного рынка занимал бизнес-класс, а эконом — только 10%, то в 2011 г. на эконом пришлось 60% всего предложения, говорит Владимир Яхонтов. У девелопера снижается маржа: с прежних 30-40% в бизнес-классе и 50-100% в элите до 10-20%, которые могут принести дома экономкласса. Соответственно, застройщики экономят на каждом узле. Разница между некачественным и качественным продуктом вроде бы невелика — 10%, но эти 10% могут сожрать всю прибыль девелопера, предупреждает он. Неудивительно, что в большинстве бюджетных домов через 10 лет придется делать капитальный ремонт. «За городом редко когда организован технадзор, дома сдаются по упрощенной процедуре», — добавляет Семен Гоглев.

Дачные поселки, которые строятся на сельхозземлях, по мнению Яхонтова, в большинстве своем низкого качества. «Я бы сказал, что все 100% некачественные, но вдруг есть порядочные застройщики?» — предполагает Яхонтов. На землях ИЖС или ЛПХ строительство все же регулируется, хуже определенных нормативных требований построить дома невозможно.

Строить хорошо сегодня невыгодно, сожалеет Коваленко. Покупатели не различают, какой толщины брус в предлагаемых домах — 22 см или 19 см, какой высоты потолки в мансарде — 1,6 м или 1,2 м, а разница в себестоимости существенная. Зато менее качественные дома на аналогичном удалении от Москвы продаются на 1,5 млн руб. дешевле.

Часто экономия оборачивается «темной стороной», уверен Антон Копылов из девелоперской группы «Интегра». Например, на первый взгляд кажется, что коробка из пеноблока выгодна для застройщика — она дешевле кирпичной на 30-35%. Но приходится тратиться дополнительно на бетонные армпояса под перекрытия и т. д., в итоге экономия составит всего 10-15%, трудоемкость работ больше, а уровень объекта в глазах покупателя — ниже.

«Некачественно строить тоже невыгодно», — заявляет Антон Архипов, директор отделения «Сретенское» корпорации «Инком-недвижимость». Может быть, вообще не строить? В 50% предлагаемых на рынке поселков нет продаж совсем, по данным «Инкома». Активно продается только 10% предложения.

По словам Архипова, в настоящее время спросом пользуются участки без подряда в 30 км от Москвы. Пользуются спросом и таунхаусы площадью 90-130 кв. м с участком 0,5 сотки за 3-6 млн руб. Хорошо продаются дома, построенные из понятных покупателям материалов, например керамоблоков, добавляет Архипов. Среди проектов он отметил «Бристоль» (Киевское шоссе, 7 км от Москвы), «Новое Бакеево» (Пятницкое шоссе), «Красные пруды» (28 км от МКАД по Каширскому шоссе).

Ловкий маркетинг

Некоторые застройщики научились бороться с «глупыми предрассудками» против каркасных домов. На Новой Риге строят каркасные дома, обкладывают их в полкирпича и продают как кирпичные. Или обкладывают камнем и продвигают как каменные«, — рассказывает Александр Коваленко. Назвать девелоперов и поселки эксперт отказался. Александр Дубовенко, директор по развитию «Гуд вуд», отмечает: классические дома в 3-4 кирпича уже давно никто не строит. Это дорого и неэффективно. «Делают многослойные дома, с внешней отделкой лицевым кирпичом. Самые распространенные технологии — это пеноблок с кирпичной отделкой. Это теплее, чем кирпич, и дешевле», — описывает он.

Имидж — недорого

Каркасные дома, несмотря на их внешнюю привлекательность, в России воспринимаются в первую очередь как недорогое жилье. Хотя подобные дома есть и в дорогих поселках, например «Княжьем озере», «Новых Вешках», «Мартемьяново» и др. Поселок «Княжье озеро» на Новой Риге хорошо расположен, обладает хорошей инфраструктурой, но даже там дома из сэндвич-панелей более чем в два раза дешевле традиционных домов из кирпича — $1,2 млн против $3 млн, рассказывает Наталья Кац. «Новые Вешки» строились по канадской технологии. В «Мартемьяново» (20 км по Киевскому шоссе, проект ОПИН) цена сборного дома — $550 000.

В сегменте до $0,5-0,7 млн за домовладение сборные дома хорошо продаются, отмечает Наталья Кац. На Ярославском шоссе продается поселок каркасных домов «Поляны», «Тарасовка», американский поселок «Ларюшино» на Рублево-Успенском шоссе. В среднем цена на каркасы, по данным «Усадьбы», в два раза ниже, чем на кирпичные.

Технологии

Виталий Вдовин, коммерческий директор домостроительного комбината «Вудвилль»:

— Панельные технологии домостроения. Готовые панели произведены на предприятии и привезены на стройплощадку. Панели, которые представляют собой сэндвич из деревянного каркаса, утеплителя, ограждающих конструкций разного состава (OSB, фанера, цементно-стружечные и фибролитовые плиты, листы другого различного состава), в России называют «немецкой технологией» из-за их массового производства на оборудовании Weinmann, в которое активно инвестировали российские предприниматели с начала 2000-х гг. По разным данным, на территории России возведено от 25 до 30 заводов Weinmann, позволяющих выпускать от 100 до 500 панельных домов в год.

Панели устраивают по всем показателям качества строительства (на 80% исключен человеческий фактор), экологичности и быстроты возведения. Но готовые домокомплекты не пришлись по душе российским покупателям. Не пошли и панели из железобетона, очевидно из-за воспоминаний о хрущевках.

— Блочные технологии. Наиболее популярные у покупателей и девелоперов. Блоки из автоклавного газобетона и других легких бетонов (пенобетон, гипсобетон и др.). Москву окружили кольцом предприятий мощностью от 350 000 до 500 000 куб. м в год — Можайский завод Ytong на западе, Дмитровский завод газобетонных изделий на севере, завод «Бонолит» на востоке. Блоки могут переносить и укладывать два человека. Они не требуют утепления и обладают характеристиками экологичности, сопоставимыми с такими традиционными строительными материалами, как дерево и кирпич. Блочное строительство дешевле панельного на 20-35%.

— Несъемные опалубки. Cтены выкладываются из пустотелых блоков из материалов с высокими теплоизоляционными характеристиками, которые заполняются бетоном. Эти блоки могут быть из пенополистирола, цементно-стружечной взвеси. Известна несъемная панельная опалубка Velox — цементно-стружечные плиты, из которых создается конструкция стен. Уже в нее укладывается арматура и заливается бетон.

— Деревянные клееные конструкции. Популярная технология среди почитателей экологичного жилья. Например, брус, который состоит из сухих склеенных досок (клееный брус). Дом из такого бруса не требует времени на усадку, сразу можно заезжать и жить.

Оригинал статьи: Светлана Данилова, Ведомости, Приложение «Недвижимость. Жилой фонд», 09.04.2012

Сделать предварительный заказ на расчет стоимости дома или задать вопрос
Контакты


! Обращаем ваше внимание, что мы не рассылаем спам, и никому не передаем полученные с сайта данные

Если вы выбрали серийный
проект, укажите его номер:

Ваш комментарий: